Seit Oktober 2015 versuchten wir, bei den Baubehörden mehr über die Rahmenbedingungen für unseren Bau herauszufinden. Wir wollten schon im Vorfeld möglichst alle Fragen klären, die aufgrund des fehlenden Bebauungsplanes offen waren. Konstruktive Hilfe gab es leider nur unter erschwerten Umständen. – Mal ein längerer Beitrag für Leser mit viel Geduld.

Ein wenig neidisch schauen wir schon auf unsere Keitel-Blognachbarn aus Landshut, die ihr Haus inzwischen aufgestellt haben. Und bei unseren Keitel-Kollegen aus Markt Buchbach staunten wir Bauklötze: nur wenige Tage hat es gedauert, bis sie nach Abgabe des Bauantrags die Bestätigung für ihre Baugenehmigung erhielten.

So einfach geht’s bei uns leider nicht, denn aufgrund des fehlenden Bebauungsplans für unser Gebiet stellt sich die ein oder andere Frage. Unser Gedanke: Wenn man diese Fragen schon im Vorfeld klärt, ist damit doch allen gedient: Uns, damit wir erst gar keine Pläne zeichnen müssen, die wir hinterher wieder in die Tonne treten müssen, und den Behörden, weil sie uns jetzt noch ganz informell und unkompliziert auf mögliche Probleme hinweisen können. Da waren wir aber wohl etwas naiv, denn so leicht kommt man gar nicht an die gewünschten Informationen heran.

Als Beispiel für unseren Kampf durch den „Behörden-Dschungel“ erzählen wir Euch heute, wie wir herausgefunden haben, wie hoch unsere Traufhöhe (Seitenwandhöhe) sein darf. Wir dachten, das schon früher geklärt zu haben, aber so leicht ist’s leider nicht. Bei einem Bebauungsplan reicht ein einfach Blick in diesen, bei uns war es dagegen folgender Weg:

Das Stadtbauamt findet’s gut.

Dienstag, 20.10.: Unser Stadtbaumeister machte uns den freundlichen Vorschlag, unsere Planskizze doch mal gemeinsam mit uns anzuschauen. In der Tat war das Treffen äußerst unkompliziert, freundlich und konstruktiv. In einem Satz: Passt alles, auch die Traufhöhe sollte in Ordnung gehen. Wir sollten aber sicherheitshalber auch mal die Bausprechstunde vom Landratsamt besuchen.

Sprechstunde? Entfällt.

Donnerstag, 22.10.: Die Sprechstunde vom Landratsamt fand nicht statt. Zum Glück kam uns die zuständige Mitarbeiterin so weit entgegen, dass sie unsere Planskizze per E-Mail annehmen und kurz kommentieren würde.

Montag, 26.10.: Wir riefen beim Landratsamt an mit Bitte um Feedback. Die Auskunft: Naja, der Plan gehe prinzipiell schon in Ordnung, aber wir wüssten schon, dass wir in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet bauen wollten, oder? Da gebe es natürlich Auflagen, die zu beachten seien! Welche? Das können sie uns jetzt auch nicht sagen, da müsse sie beim Wasserwirtschaftsamt nachfragen. Man werde sich bei uns melden.

Wir wohnen in einem Hochwassergebiet.

Nun war es ja schon etwas frustrierend, das nicht früher erfahren zu haben; gerade nachdem wir ja die Bauämter schon frühzeitig (im August) angefunkt haben mit der Frage, ob auf unserem Grundstück irgendetwas besonderes zu beachten sei. Aber das mit dem Hochwasser war nicht wirklich eine Überraschung, immerhin standen wir hier ja vor etwa 20 Jahren schon mal fast knietief im Wasser. Aus diesem Grund verzichten wir ja auch auf einen Keller und wollten mit der Bodenplatte etwa 30-40 cm aus dem Boden herausgehen. Abwarten wollten wir den Rückruf vom Landratsamt nicht (den gab es auch bis heute nicht), sondern haben direkt beim Wasserwirtschaftsamt nachgefragt.

Mittwoch, 28.10.: Ein freundliches Telefonat mit dem Wasserwirtschaftsamt. Leider ohne konkretes Ergebnis, denn die genauen Auflagen für Schrobenhausen könne uns nur eine bestimmte Person sagen, die erst am Montag wieder erreichbar sei. Sicher sei aber, dass es Überschwemmungsgebiet sei und wir eine noch unbekannte Mindesthöhe über Grund bauen müssen.

Die Traufhöhe ist nicht verhandelbar.

Mittwoch, 28.10.: Mit diesen Informationen wandten wir uns ans Landratsamt. Unsere Frage: Wenn wir aufgrund des Hochwasserschutzes so hoch hinausmüssen, dass unsere Traufhöhe größer wird als die der Nachbarn (wir wollen ja 2,5-geschossig bauen), dann sei das vertretbar, oder? Antwort: Nein. Unsere Seitenwand darf maximal so hoch sein wie die der Nachbarn. Wir müssten halt dann auf unsere 2,5 Geschosse verzichten und kleiner bauen. Unser Hinweis, dass aber alle Gebäude um uns herum 2,5 Geschosse haben und einige davon nur deshalb niedriger sind, weil sie nicht über Grund bauen mussten (das Hochwassergebiet wurde erst später festgelegt), half auch nichts.

Donnerstag, 29.10.: Sehr frustriert wandten wir uns wieder an das Stadtbauamt und erklärten die Situation. Wieder einmal erfuhren wir dort sehr konstruktive und freundliche Hilfe. Selbstverständlich müssten uns dann auch 2,5 Geschosse genehmigt werden. Zur Not unter Verzicht auf Kniestock im Dachgeschoss, aber auf jeden Fall zwei Vollgeschosse. Man werde selbst mit dem Landratsamt telefonieren und dies klären (ein Lichtblick, danke, das nennt man wirklich proaktive Hilfe!). Das Stadtbauamt sieht das mit der Umgebungsbebauung anders: Dazu zählt die Betrachtung vieler Faktoren, wie Traufhöhe, Giebelhöhe, umbauter Raum, Dachform und Dachneigung, u.v.m. Leider scheint das das Landratsamt anders zu sehen und versteift sich auf die Traufhöhe.

Wer hat den Höchsten?

Donnerstag, 29.10.: So schnell kann’s plötzlich gehen, wenn der Chef mit dem Chef telefoniert; noch am selben Nachmittag klingelt es an der Haustür und eine Mitarbeiterin vom Landratsamt war da. Sie werde nun mal die Nachbarn vermessen. Ein weiterer Lichtblick: Ein Nachbar hat 7,1 m Traufhöhe, wir haben also 30 cm mehr Spielraum als zunächst erhofft. Interessant, übrigens, denn unsere Hoffnung war nicht all zu groß, nachdem wir zuvor aus alten Plänen erfahren haben dass damals vor etlichen Jahrzehten beim Bau nur 6,6 m genehmigt waren. So „genau“ nahm man es damals (naja, jetzt unser Glück!).

Freitag, 30.10.: Mit Hilfe des wunderbaren Bayern-Atlas konnten wir selbst die Überschwemmungstiefe bei einem statistischen 100-jährigen Hochwasser auf unserem Grundstück auf ca. 50 cm ermitteln. Wir würden unseren Plan nun vermutlich so ändern, dass die Oberkante der Bodenplatte 60 cm über dem Niveau des Grundstücks liegt. Nicht nur aus rechtlichen Gründen, sondern schlichtweg, weil wir in unserem neuen Haus auch wirklich ungern nasse Füße bekommen wollen…

Dienstag, 02.11.: Nach mehrmaligen Versuchen konnten wir endlich den Sachbearbeiter für Schrobenhausen im Wasserwirtschaftsamt erreichen. Eine konkrete Auskunft erhielten wir aber leider nicht, wir sollten die Anfrage schriftlich einreichen…

Eine Zahl! Eine Zahl!

Mittwoch, 11.11.: Uns erreichte eine E-Mail vom Wasserwirtschaftsamt mit den genauen Vorgaben. Leider sind die nochmals etwas strenger als befürchtet, aber da wird uns zusammen mit unserem Architekten schon noch was einfallen. Aber immerhin können wir mit diesen Daten und mit der Traufhöhenangabe vom Landratsamt jetzt endlich unsere Pläne konkretisieren…

Fazit

3 Wochen Verzögerung, nur um die Fragen zu klären, wie groß unsere Traufhöhe sein darf und wie hoch wir aus dem Boden heraus müssen. Man könnte auch sagen: Nur 3 Wochen, weil wir, wie Ihr seht, konsequent dahinter geblieben sind und nachgebohrt haben, wo es nur ging. Hätten wir einfach auf Rückrufe gewartet, wären wir vermutlich heute noch nicht schlauer.

Ein Dank an dieser Stelle aber nochmal an das Stadtbauamt Schrobenhausen. Hier erfährt man wirklich schnelle, freundliche und unbürokratische Hilfe. Vielen Dank auch an unsere fachlich versierten Berater im Bekanntenkreis, diesmal v.a. Ralph, Bernhard und Stephan. Ihr habt uns stets auf die richtigen Ideen gebracht und uns hilfreiche Argumente geliefert. Vergelt’s Gott dafür 🙂

Wir haben uns telefonisch beim Bauamt über die Rahmenbedinungen für unser Bauvorhaben erkundigt. Dabei gab es einen kleinen Schreckmoment – die nötigen Abstandsflächen seien inzwischen viel größer und wir dürften jetz nicht mehr in den Dimensionen des bestehenden Hauses bauen. Zum Glück rettet uns das sogenannte „16-Meter-Privileg“.

Am Samstag, den 13. August 2015, haben wir beim Bauamt des Landkreises Neuburg-Schrobenhausen angerufen. Da es am Schleifmühlweg in Schrobenhausen keinen Bebauungsplan gibt, müssen wir uns gemäß Baurecht an der Umgebungsbebauung orientieren. Was das aber genau heißt – inbesondere wenn wir selbst mit dem alten Haus zu den größten Gebäuden in der Umgebung zähl(t)en – das wollten wir nun vom Bauamt wissen. Dann der Schock: So wie jetzt, mit nur etwa 3 bzw. 4 m Abstand zu den Nachbargrundstücken nach Westen und Norden, könnten wir nicht mehr bauen. Einzuhalten sei als Abstand mindestens die Wandhöhe. Also wie in folgender Zeichnung skizziert:

Da wir eine Wandhöhe von 6,7 m planen, wird es auf unserem Grundstück also viel zu eng mit dem Entwurf. Wir sollten aber erstmal mit dem Bauamt der Stadt Schrobenhausen telefonieren, schließlich seien diese die ersten, die über den Antrag zu befinden hätten.

Mit einem sehr unguten Gefühl wandten wir uns also an die Stadt. Und siehe da, der Bauamtsleiter Herr W. war nicht nur sehr freundlich und ging auf all unsere Fragen ein, sondern half uns mit dem sogenannten 16-m-Privileg aus der Patsche. Es ist nämlich erlaubt, an zwei beliebigen Wänden, die maximal 16 m lang sind, nur die halbe Distanz zu berechnen. Also wie in folgender Skizze:

Damit brauchen wir auf der Westseite also keine 6,7 m zum Nachbarn, sondern nur etwa 3,4 m. Das hilft uns natürlich sehr. Bei der Giebelseite ist es etwas komplizierter, aber für uns auch sehr zufriedenstellend. Mehr dazu in einem eigenen Beitrag.

Offen bleibt im Moment noch der Kranaufstellplatz. Mit dem Schotterparkplatz, der direkt im Norden an unser Grundstück anschließt, gäbe es natürlich einen wunderbaren Ort dafür. Laut Auskunft der Stadt gehört er einer kirchlichen Einrichtung. Da werden wir mal nachfragen…